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房贷风险弱化不仅是国土住建的事
2016-11-15 11:08:12   来源:新京报
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从金融属性视角看,房地产调控不仅是国土住建的事,我国房地产调控不仅要关注供需,更要针对房地产的金融属性发力。

据媒体报道,日前银监会向16个房价上涨过快城市的银监局下发了《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》,拟对上述16个热点城市银行业金融机构进行专项检查,主要涉及严格执行最低首付比例、打击“假按揭”“零首付”的违法行为,以及理财资金违规进入房地产等问题。

事实上,此轮房价飙升幅度的确让人咋舌。我国热点城市的一些房地产核心指标如杠杆率、按揭负担比等,迅速逼近或超过美国、英国、日本等国家发生房地产泡沫前期的数值。即便考虑GDP增长等因素,如此大的涨幅及经济数据的非理性疯长,使得局部地区积累了较大风险。这些城市虽然数量不多,但规模之大及经济地位之重,如不加以控制必然会经过金融传导,导致全局性风险。

高层当然看到了这种潜在风险,并做出了迅速反应。前不久,从中央到地方政府、住建国土等职能部门都出台了严厉的限购政策,从需求端遏制房价;一些城市还出台了加强土地供给、土地价格控制,从供给端遏制房价;但依然没有阻断房价上涨的预期。

笔者认为,就此而言虽然供需调节必不可少,但此轮房地产飙升在短期内已经脱离了供需关系,主要是由资产升值的预期在宽松货币政策下的反应,因此必须在信贷方面出大招,才能让房地产回归理性。从这个意义上说,银监会此次房贷专项检查具有釜底抽薪之意。

众所周知,房地产不仅具有住宅的功能属性,还有较强的金融属性。中国银行业协会首席经济学家巴曙松认为:从1998年住房制度改革到2005年之间,我国房地产价格基本反映的是实际消费需求,M2对房地产销售的解释度仅为3.76%;2005年之后,房地产的金融属性不断增强,具体表现在房价和销售额越来越受到货币供给量、信贷等影响,M2的解释度增至48.3%。

不仅如此,房地产具有十分明显的“金融加速器”效应。报道称,上海一对收入不到5万元的小夫妇,每月按揭还款额接近10万,不少人甚至不惜借信用贷杀入房市,完全是赌房价继续非理性飙升。而一些险资、理财资金也违规“借道”,以各种名目进入房地产市场。飙升的房价,吸引各路人马蜂拥而至,且不少是违规行为或没有收益支撑的错误投资。这就是“金融加速器”效应的增值放大作用,单从供需关系入手则于事无补。

更可怕的是,“金融加速器”效应还有硬币的另一面——贬值放大作用。房地产市场的“未来预期收益”周期较长,即使预期收益发生细微变化,也会引发资产价格大幅度波动。这种大幅度波动不仅让更多没有收益支撑的投资者无法招架,还会放大到整个经济。日本发生房地产泡沫,主要是两大因素:一是房地产的金融属性,二是房地产随经济周期性波动并将之放大。

因而,从金融属性的视角看,房地产调控不仅是国土住建的事,银监会更是责无旁贷。我国房地产调控不仅要关注供需,更要针对房地产的金融属性发力,尤其是当前房地产已逐步进入高金融属性阶段,更需要烫平其对我国经济周期及民众资产配置的不良影响。□盘和林(中国财政科学研究院博士后)

责任编辑: 张潇予
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